住まなくなった空き家を活用する方法の1つにアパート(賃貸)経営があります。

空き家をアパートに

アパート経営のメリット

賃貸経営による家賃の収入を得ることができるようになります。
賃貸として貸し出しているので、将来その家に戻って住むことも可能になります。
不動産”という財産を保持し続けることができます。

 

アパート経営のデメリット

・家賃滞納などの入居者トラブルが発生する恐れがある
・空室期間が長いとその分収入を得ることはできない
・確定申告やアパートの管理など、賃貸経営する上でさまざまな手間が掛かる
・アパートの劣化や設備の故障による修理費や修繕費、固定資産税などのコストが発生する
どんなことにもメリットとデメリットがありますが、
アパート経営をするためにはまずメリットとデメリットの両方をよく知っておく必要があります。

 

アパート経営の流れ

①先ずは不動産会社を決めます。

一括査定サイトなどを利用すると、
不動産巡りをする時間を大幅に削減できるので忙しい方にもオススメです。

②契約の取り決め

不動産会社が決まったら、賃貸借契約を行うのですがこれには2種類があります。
普通建物賃借契約”と”定期建物賃貸借契約”になります。

■普通建物賃貸借契約
更新がある契約。
契約期間満了になっても借主が更新したいと思ったら契約を続行することができるという契約です。
ですが、貸主からの解約申し入れは不当事由がなければできないのが難点。

■定期建物賃貸借契約
契約期間が満了すると更新することなく、借主は退去しなければならない契約。
ですが、貸主と借主双方に「再度契約しても良いですよ」
という意思があればまた更新することができます。

難点は、契約期間の途中であっても借主からの中途解約申し入れはできますが
貸主からの中途解約の申し入れはできず、普通建物賃貸借契約に比べると
契約期間の制限があるので賃料を低めに設定しなければならないケースも。

また、成約になるまで時間が掛かることもあります。

③入居者募集の設定を行います

周辺地域の相場などを考慮した上で賃料などの募集条件を決めていきます。

④管理委託契約の締結

アパートにしたい物件が近所にあって、自分で管理できる場合は
自分で行うこともできますが大体は管理をお願いする形になります。

⑤設備の点検を行います

リフォームが必要な箇所、設備の不具合などをしっかり点検していきます。
畳・障子・ふすま・ハウスクリーニングなどは借主負担に特約を設けることもできます。
ですがこちらは地域によって異なるので事前に確認しておくと良いですね。

ここまで来たら入居者募集入居者の決定賃貸借契約、となります。

 

アパート経営、失敗しないためには?

2016年6月時点で、アパートの空室状況が過去最高と言われています。
アパート経営においてこの空室は何よりも痛手になってしまいます。

空室が多ければ多いほど家賃収入は減ってしまいます。
この空室の原因は、アパートの立地や賃料の設定にあるともいわれています。
そこで、空室を作らないためにも他のアパートとの差別化を図ることが大切です。

例えば、設備の充実など。また、賃料設定の見直しなども大切です。
中には空室時家賃サポートをしてくれるところもあるので、
こういった不動産会社を選んでみるのも良いかもしれません。

次に、建物の老朽化です。
経年劣化による建物の老朽化はどんなアパートでも避けて通ることはできません。
老朽化してしまった物件は入居者確保も難しく、家賃を下げざるを得ません。
ですので、管理費や修繕費などといったランニングコストをしっかりと考慮しておくと安心です。

金利の上昇、も大切です。
変動金利や固定期間選択型変動金利を使って賃貸契約をスタートさせた場合、
金利が上昇するとローン返済額もアップしてしまいます。
この金利変動もしっかりと考慮した上で、余裕のある資産計画を練っておく必要があります。

例えば、今後金利上昇が予想される場合は、固定金利期間を長めに設定したり、
固定金利での融資を受けるなどといったリスクを回避するための作戦を立てておくようにしましょう。

必ず入っておきたいのは、火災保険です。
地震や火災などはいつおきるかわかりません。
自然災害などによってアパートが倒壊したり、
消失してしまうようなリスクもあることを忘れてはいけません。
事前にしっかりと火災保険に加入しておくことも大切です。

 

空き家を利用してアパート経営する方法 まとめ

相続した空き家をそのまま放置してしまうと、
これまで軽減されていた税金が6倍に跳ね上がってしまう恐れもあります。

現在、日本にある空き家は全国で820万戸ともいわれていて、
少子高齢化や晩婚化などさまざまな原因によってこの空き家は今後増え続けるともいわれています。

また、空き家を取り壊して更地のままにしておくと、
住宅用地で受けられていた税制優遇措置は一切使用できなくなり、
土地の固定資産税は6倍に。現在、空き家が放置されている理由はここにあって、
今後は空き家特別措置法によって空き家に対する行政の目も厳しくなります。

空き家活用法にはさまざまな方法がありますが、アパート経営もその中の1つ。
アパート経営にもメリットとデメリットがありますが、
空き家をそのまま放置しておくよりは賃貸物件として貸し出すと
メリットもあるので是非一度検討してみてはいかがでしょうか。

 

【関連記事】

■空き家を更地にして駐車場にするには?

■空き家を更地にしてトランクルームにするには?

■空き家を貸したい!