所有している場合 固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日に建物や土地といった
固定資産を持っている人に市町村が課する税金のことをいいます。
地方自治体が税額を計算して納税通知書が送られます。

所有者というのは、土地や家屋について法務局で登記をして、
名義が変更されたものを差しますが補充課税台帳に記載されている人からも固定資産税を取ります。
相続をしたけどそのまま、という場合や登記が書き変わっていなくても固定資産税は請求されます。

例えば、父が所有していた土地と家があるとします。
この父が亡くなって兄弟間で「誰が支払うの?」となった場合。

父の財産は法定相続人の共有になったことになりますので、相続人全員に納付義務があります。
この場合、兄弟間で誰かが代表になって納付した後割り勘で請求したり、
予め固定資産税を割り勘にして兄弟間で集めたお金を納付する必要があるのです。

「長男が相続した」など決まっていない場合は
こういったように固定資産税を納付するとトラブルも回避できます。

また、自治体によっては住民票などとリンクして固定資産税の請求先を変更するところも。
納付するべき固定資産税を無視してしまうと、差し押さえられることも。

これは、父の所有していた土地や建物の差し押さえではなく、
納付義務者の財産が差し押さえられることになるので早めに相続をしたり、
売却などの処分を検討すると良いかもしれません。

固定資産税の計算法は、固定資産税評価額×1.4%

標準税率は1.4%になりますが、市町村によっては
税率が定められているので必ずしも1.4%になるわけではありません。

 

相続した土地を売却した場合

所得税

不動産を売却して利益が出ると所得税と住民税が課せられます。
(所得税は国税で、住民税は地方税)。

この譲渡所得に対する税金は、
給与所得や事業所得とはまた分離して計算するので”分離課税”とも呼ばれています。

譲渡所得は、売却した不動産の取得費に売却費用を足した額を譲渡価格から差し引いた額になります。
譲渡した不動産がマイホームの場合譲渡所得から3000万円までの特別控除を受けることができます。
譲渡所得から特別控除を引いた金額が課税対象になる譲渡所得となります。

所得税は、売却した土地や建物を持っていた所有期間によって異なります。
所有期間5年以下・・・”短期”で居住用は39.63%、うち所得税は30.63%、うち住民税は9%
所有期間5年超え・・・”長期”で居住用は20.315%、うち所得税は15.315%、うち住民税は5%

となります。
この不動産所有期間は、不動産を購入した日から譲渡したまでの期間ではなく、
”譲渡した年の1月1日まで”です。

例えば、平成21年10月に購入した不動産を平成26年の4月に売却した場合。
平成26年1月1日は購入から4年目になるので所有期間は”短期”になります。

ですが、平成27年1月1日以降であれば所有期間は5年超えとなるので”長期”になり税率も軽減されます。
不動産を買ってから何回1月1日を経過したのかを考えると簡単です。

非課税になるものは、このほかに印紙代や火災保険、固定資産税などの精算金があります。
これらは課税されません。

消費税

居住用不動産の売買で、個人間の場合売り買いする土地や建物に対する消費税は非課税となります。
(このほかにも火災保険や印紙代なども非課税となります)ですので、
消費税が8%でも10%でもほとんど影響はないのです。

ですが、不動産会社に仲介を依頼している場合、
この仲介手数料に対しては消費税が課税されるので注意が必要になります!
しかも結構ドカンと来ます。

仲介手数料は不動産取引価格×3%+6万円+消費税という計算を行います。
これは売却した価格によってことなります。

例えば500万円で売却する場合22万5千円、
1000万円の場合37万8千円、
1500万円の場合53万5千5百円、
3000万円の場合100万8千円となります。

当然ですが、消費税が8%から10%になるとその分仲介手数料に掛かる費用もアップします。

また、新築住宅の場合売主が個人ではなく法人となることが殆どのため消費税が発生します。
また、住宅ローンの手数料も課税されるので買い換えを検討している方は
この消費税も考慮して売却や購入計画を立てていく必要がありそうです。

その他費用

不動産会社への仲介手数料も含めて、このほかにも売却には費用が発生します。

印紙税 売買契約書に書かれている金額によります。契約書を、売主と買主1通ずつ作る場合はそれぞれに印紙を貼る必要があるのでその分の料金が掛かります。
仲介手数料 取引価格×3%+6万円+消費税(1600万円で売却する場合58万円、2000万円で売却する場合69万円・・・となります)
仲介手数料 取引価格×3%+6万円+消費税(1600万円で売却する場合58万円、2000万円で売却する場合69万円・・・となります)
抵当権抹消登記費用 登録免許税、不動産1個につき1000円
事務手数料 譲渡益課税、司法書士への費用なども掛かります。
その他 譲渡益課税、司法書士への費用なども掛かります。

 

ローン残債1600万円、売却価格1600万円で住宅ローンがチャラになる!
と考えてしまう方も多いかもしれませんが、この売買の仲介手数料で
およそ60万円ほどが必要になるのでこの売却価格+仲介手数料の価格で売れるようにするのもポイントです。